Što je iskorištenost , a što izgrađenost čestice?
KIS i KIG:
Dva su ključna parametra koja je redovito potrebno provjeriti prije donošenja odluke o gradnji ili rekonstrukciji (nadogradnji):
Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti.
Ta dva parametra određuju koliki je zahvat u prostoru uopće moguć na zemljištu gdje je građenje dozvoljeno, a odnose se na česticu planiranu za gradnju.
Izgrađenost čestice (Kig):
To je odnos tlocrtnih površina svih građevina na građevnoj čestici i ukupne površine građevne čestice izražen u postocima. Taj se postotak najčešće kreće u okvirima 30% do 40%, a što znači da ostatak mora biti zelena površina, odnosno popločenje ili parking. Bazeni se također ne računaju u izgrađenost čestice.
Koeficijent iskoristivosti (Ki ili Kis):
Ki ili Kis je odnos građevinske (bruto) površine i površine građevne čestice. Navedeni se koeficijent možda najčešće u praksi kreće oko 1 što znači da se na čestici od 400m2 površine može izgraditi kuća ukupne brutto površine 400m2.
U strogim zonama Ki je redovito niži, pa se spušta tako do 0,5 ili 0,6.
*Važno je napomenuti da oba koeficijenta mogu postati nebitna ako je propisana i minimalna veličina čestice i ako to već nije zadovoljeno
Generalno se može reći da su u praksi, izgrađenost čestice i maksimalna visina gradnje redovito propisane dok koeficijent iskoristivosti ponekad može biti i ispušten. Uz navedene koeficijente, propisuju se kao što znamo udaljenost od međe, minimalna veličina građevinske čestice, postotak prirodnog terena (zelenilo), a ponekad se propisuje čak i potrebna minimalna širina parcele koja se proteže uz cestu.
Za provjeru mogućnosti gradnje, preporuka je redovito konzultirati struku (arhitekta), kako se ne bi rano stvarali planovi za neke zahvate koji možda nisu niti mogući, već da se realno procijeni mogućnost i najbolji način iskorištenja zemljišta za gradnju.
Ukoliko imate komentar ili pitanje, napišite ga u rubriku na dnu stranice.
Pretplatite se na Newsletter i prvi čitajte novosti!
Matija kaže
Poštovani,
ishodili smo Rješenje o izvedenom stanju za kuću za privremeno stanovanje bruto površine 25 m2. Kuća je izgrađena na čestici površine 390 m2 i nalazi se u izgrađenom dijelu građevinskog područja. Željeli bismo dograditi kuću, međutim, prema detaljnom planu, minimalna površina čestice mora biti 500 m2 za izgradnju kuće (u iznimnim slučajevima može biti minimalno 400 m2). Uvjetovan je i minimalni tlocrt objekta od 100 m2. Zanima me da li po Vašem mišljenju imam šanse ishoditi građevinsku dozvolu za dogradnju tako da objekt ima ukupno 60 m2. Ako ne bih uspio dobiti predmetnu dozvolu, razmišljam o drugoj opciji- na temelju glavnog projekta izgraditi pomoćni objekt koji bi se (ili čak i ne mora) nasljanjao na postojeću kuću, te nakon toga zatražiti prenamjenu u stambeni objekt- konačan cilj je dobiti 2 studio apartmana- jedan već imam, a dogradnjom ili prenamjenom budućeg pomoćnog objekta bih dobio i drugi. Hvala unaprijed i srdačan pozdrav
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospodine Matija,
na vašu žalost ni jedna ni druga opcija vam ne može proći. Ispod propisanog minimuma čestice za gradnju se ne može ići. Jednako je pravilo i za pomočni objekt. Gradnja i uvjeti za pomoćni objekt su jednaki kao i za svaku drugu zgradu osim što se formalno ne ishodi građevinska dozvola. Sve drugo je jednako, od prijave početka radova do ishođenja Uporabne dozvole.
Obzirom na okolnosti možda bi trebalo razmišljati na način da otkupite “par” kvadrata od susjeda.
srdačan pozdrav
Ivan Rupcic kaže
Poštovani/a,
Da li u izgrađenost čestice ulaze pomoćne građevine kao:
-nadstrešnica
-vrtna sjenica
-terasa
Hvala
pozz
Ivan
Dizajnetc kaže
Poštovanje Ivan,
nadstrešnica i vrtna sjenica su po definiciji zgrade i njihova vertikalna projekcija ulazi u izgrađenost. Terase i uređenje terena na tlu ne ulazi u izgrađenost.
srdačno
Ivan Gudelj kaže
Poštovani,
pronašli smo zemljište za kupnju u Zagrebu (Knežija) veličine 226 m2 te se prema GUP-u nalazi u stambenoj zoni. Međutim, ne znam gdje mogu pronaći što je moguće sagraditi na takvoj parceli i kolike veličine.
Hvala unaprijed!
Lijep pozdrav,
Ivan
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospodine Ivan,
informacije o mogućnosti gradnje se iščitavaju iz GUP-a. Treba biti oprezan kod iščitavanja plana jer je veličina čestice samo jedan od bitnih parametara.
Takvu svar najbolje je povjeriti arhitektu jer se za relativno mali iznos može dobiti velika korist i izbjeći moguća loša investicija.
Za orijentaciju, naša pisana analiza za grad Zagreb za parcelu te veličine stoji 800kn +pdv, a usmeno savjetovanje (sat vremena) stoji 250kn+pdv.
srdačno
Shaban B. kaže
Poštovani/a,
Da li ulazi u izgrađenost čestice :
-podzemni dijelovi suterena koji nisu ispod tlocrta prizemlja i
-terase na katu (pod krovom ali ne lođe)?
Jel se smije sa podzemnim djelovima suterena,
djelimično, izači van dozvoljenog područja građenja zemljišta (gabarita)?
Hvala unaprijed!
Pozdrav iz Austrije
Shaban
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospodine Shaban,
podzemni dijelovi kao i terase kako ste naveli ulaze u izgrađenost čestice.
Podzemni dijelovi jednako kao i nadzemni ne smiju odstupati od dozvoljenih područja gradnje.
srdačan pozdrav
Neven Tomicic kaže
Postovani,
zanima me tko određuje postotak izgrađenosti parcele te da li je isti moguce povecati.
Kuca 220m2 (prizemlje, kat) te pomocni objekat od 45m2. Parcela je cca 650
Plan je da se pomocni prenamjeni te da se na njega nadogradi jednosobni stan.
Takoder u planu je da se na istoj parceli sagradi i garaza od 80m2 (moze varirati kvadratura).
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospodine Neven,
postotak izgrađenosti i druge odredbe prostornog plana definiraju urbanisti odnosno urbanistički uredi. Urbano planiranje ima karakter strateškog značaja i vodi računa o postojećim uvjetima i karakteristikama određenog područja gdje se svakako nastoji održati sklad naselja i kvaliteta stanovanja. Odredbe se rade dugoročno i teško ih je mijenjati pogotovo ne u smislu povećanja izgrađenosti u odnosu na postojeća ograničenja.
U slučajevima kao što je vaš uglavnom se razmišlja o kupnji susjednih čestica i okrupnjivanju čestice.
srdačno
Neven Tomicic kaže
Hvala na odgovoru, no da malo pojasnim kakva je situacija na terenu, dakle stanujem u malom mjestu (Donji Humac, 120 stanovnika) i sve susjedne parcele imaju postotak izgradenosti od 50ak% pa navise, a sami centar mjesta ima parcela gdje je izgradenost cca 90%. Cak 2 nove kuce su gradene u zadnje 2 godine u centru gdje je taj postotak 90%. Moja parcela se nalazi na kraju mjesta. Kako je moguce da se oni mogu graditi gotovo preko cijele pracele dok smo mi ograniceni na 20ak %?
Unaprijed zahvaljujem na odgovoru.
Neven Tomicic kaže
Isprike na duplom postu no koje su pravne posljedice u slucaju da zapocmem gradnju bez papira pa da za vrijeme same gradnje pokrenem postupak ako ga je uopce moguce pokrenit s obzirom na situaciju u kojoj se nalazim?
Dizajnetc kaže
Današnja gradnja bez papira je puno veći problem nego što je to bilo u prošlosti. Za početak postoji mogućnost izlaska građevinskog inspektora i plaćanja kazne. Ipak po nama je možda i najveći problem što se s nezakonitom nekretninom ne može normalno gospodariti, u smislu prodaje, nasljeđivanja i sl. Također nemoguće je dobiti bilo kakve poticaje za eventualnu energetsku obnovu ili druga poboljšanja.
Treba imati i na umu da se prostor sve više digitalizira, što će omogučiti lakšu evidenciju i uočavanje nezakonitih objekata.
srdačno
Dizajnetc kaže
Poštovanje Neven,
generalno su centri mjesta gušći nego rubovi naselja i veća im je dopuštena izgrađenost. U vašem naselju bi trebalo isto tako postojati dosljedno pravilo kako za vas tako i za parcele oko vas i naravno neki razlog ako postoje odstupanja. Ako je neka čestica preizgrađena. moguće se radi o nezakonitoj gradnji.
srdačno
David kaže
Poštovani,
posjedujem građevinsku parcelu na Črnomercu (992 m2) na kojoj je dozvoljena gradnja kuće do 400 m2 površine.
Želja nam je da iskoristimo maksimum za gradnju, te da pored kuće napravimo garažu.
Računa li se i površina garaža u tih dozvoljenih 400 m2?
Srdačan pozdrav,
Michael
Dizajnetc kaže
Poštovanje,
da, računa se.
srdačno
Cvita Bezdan kaže
Postovani,
U fazi sam pregovaranja kupnje parcele na Otoku Bracu, u malom mjestu gdje je ( kao i u svim mjestima) izgradenost najmanje 80-90%
Parcela je udaljena od mora i na 510m2 parcele zakonski stoji da mogu maksimalno sagraditi 157m2 sto znaci da bi imala oko 340m2 dvoristne povrsine. ???
Ljepo Vas molim,da me uputite:
1 Pod koji zakon Izgradenost cestice spada i kako ga je moguce osporiti ?
2/ Da li ste upoznati sa nekim sporovima koji su to uspjesno realizirali, koji?
Srdacan pozdrav
Cvita Bezdan
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospođo Cvita,
navedene odredbe nisu definirane zakonom već pozakonskim aktom tj. prostornim planom. Svaki prostorni plan prilagođen je sredini za koju se radi i nisu svi planovi isti. Cilj prostornog planiranja je da se održi sklad i gustoća naselja, postotak zelenila (odgovarajuća drenaža kako nebi došlo do poplava), parkirališna mjesta i sl.
Odredbe prostornog plana ne možete osporavati već se njima treba prolagoditi ili graditi u područjima gdje su uvjeti možda fleksibilniji ili više odgovaraju vašim potrebama.
srdačno
Marin kaže
Isprika na dodatnom pitanju, no u vezi izračuna izgrađenosti čestice na prethodno spomenutoj lokaciji grada Zagreba, ubrajaju li se vanjske stube, položene na tlo, na kosi teren, u istu? Mogu li se takve stube graditi na udaljenosti manjoj od 3,0 m od susjedne građevne čestice (tj. u prostoru između građevine i ruba čestice, analogno gradnji putova, staza i sl. po čestici)?
Hvala i lijepi pozdrav,
Marin
Dizajnetc kaže
Poštovanje Marin,
mogu se izvesti. Stube položene na teren ne zahtijevaju ni projekt ni dozvolu i gledaju se kao uređenje terena, a ne kao građevina koju je potrebno udaljavati od međe.
srdačno
Željko kaže
Željko Š.
Poštovani, na parceli od 1650m2 se nalazi apartmanska kuća, ispred nje je čiste površine 700m2 maslinika kao dvorište. Dali se može u tom dvorištu imati kamp u domaćinstvu sa 3 – 4 kamp mjesta ili mobilne kućice i sanitarni čvor?To je građevinska parcela, dali mora biti T3 parcela? I dali je uopće to moguće napraviti?
Dizajnetc kaže
Poštovanje Željko,
područja u kojima je dozvoljeni imati kamp definirana su prostornim planom. Ako se tamo ne spominju tada nisu dozvoljena.
srdačno
Maja kaže
Postovanje! Koliko je postotak odstupanja dozvoljen u kvadraturi kod gradnje. Znaci dozvoljeno je bruto 246m2, koliko posto se moze izac iz tih mjera? Hvala!
Dizajnetc kaže
Poštovanje Maja,
postoci su koliko je nama poznato izbačeni. Trenutno je u Zakonu o gradnji definirano odstupanje od 30cm u pogledu vanjske mjere i to kako stoji:
Dopuštena odstupanja u građenju
Članak 19.
(1) Prilikom građenja građevine dopušteno je odstupanje u odnosu na glavni projekt
sukladno pravilima struke ako se time ne utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za
građevinu i ne mijenja usklađenost građevine s utvrđenim lokacijskim uvjetima.
(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, prilikom građenja građevine dopušteno je
odstupanje u odnosu na glavni projekt u pogledu vanjske mjere građevine do 0,30 metara,
osim u pogledu odstupanja od obveznog građevinskog pravca i najmanje udaljenosti od međe,
te prilikom građenja ili rekonstrukcije građevine upisane u Registar kulturnih dobara
Republike Hrvatske ili građevine koja se nalazi u kulturno-povijesnoj cjelini upisanoj u taj
Registar.
Andrej Pavlovic kaže
Postovani,
Posjedujem zemljiste u N.Zagrebu (Trokut). Zemljiste je povrsine 175m2. Na zemljistu se nalazi prizemnica koja je ljepljena uz drugi objekt-kucu (na drugoj tudjoj parceli). Kuca je povrsine 66m2 i pomocni objekt 20m2.
Moje pitanje. Da li na ovom zemljistu kvocijent izgradivosti 1:1. Tj da li se moze na ovoj parceli od 175m2 izgraditi 175m2 bruto povrsine (kuca)?
Lp
Andrej
Dizajnetc kaže
Poštovanje Andrej,
pretpostavljamo da se radi o koeficijentu iskoristivosti čestice. U tom slučaju ako je koeficijent 1 tada na čestici od 175m2 možete izgraditi zgradu bruto površine od 175 m2.
Koeficijent izgrađenosti odnosi se pak na tlocrtnu površinu zgrade.
Treba imati na umu da se kod planiranja gradnje uzimaju i drugi parametri kao npr. udaljenost od međe i sl. što može posljedično narušiti iskoristivost i izgrađenost.
srdačno
Besi kaže
Postovani,
Na pregovore sam kupiti gradevinsku parcelu na Turanj na magestrali 16x46m,Sv. Filip i Jakov
Parcela ima 733m2, zanima zanima me koliko mogu graditi mislim da kofeicijent je 0.3. dal se moze graditi objekat prizemlje + 2 kata bruto oko 600m2 na to percelu. Hvala
Dizajnetc kaže
Poštovanje,
kako bi znali odgovor na navedeno pitanje potrebno napraviti analizu parcele s procjenom mogućnosti gradnje. Ukoliko želite navedenu uslugu za česticu koja vas zanima, svakako nam pošaljite br. katastarske čestice i K.O. te ćemo vam poslati ponudu.
Podatke možete poslati putem kontakt forme: https://www.dizajnetc.com/kontakt/
srdačno
Nediljko Lučin kaže
Dali balkon poduprt stupom ulazi u koeficijent izgrađenosti
Dizajnetc kaže
Poštovanje Nediljko,
kako se oslanja na tlo, radi se terasi i da ulazi u kig.
srdačno
Tomo kaže
Postovanje. Dali je moguce napraviti dvije zasebne stambene gradjevine na jednom zemljistu ukoliko se drzimo ostalih pravila?
Dizajnetc kaže
Poštovanje Tomislav,
ne. Na jednoj čestici smije se graditi samo jedna stambena zgrada bez obzira na poštivanje svih drugih pravila.
Antun Sinković kaže
Poštovane/i, po kojem pravnom aktu je regulirano da se smije raditi samo jedna stambena zgrada na jednoj čestici?
Dizajnetc kaže
Poštovanje Antun,
navedeno je propisano prostornim planom. Postoje neki prostorni planovi koji omogućavaju i dvije stambene zgrade no to je iznimno rijetko.
srdačan pozdrav
Goran kaže
Postovani Dizajnetc,
U lokacijskoj informaciji od opcine (zemljiste od 722 m2) stoji:
Površina izgrađenosti ( m2)
Min. 70 Max. 200 max. k-ig 0.4
Mozete li mi malo pojasniti?
Lijep pozdrav,
Goran
Goran kaže
Dodo bi jos, najvisa viina 10 m i najveci broj nadzemnih etaza 3.
Dizajnetc kaže
Poštovanje Gorane,
na spomenutoj parceli od 722 m2 možete izgraditi zgradu površine od 70m2 do 200m2, tlocrtne površine do 40% površine parcele. Zgrada ne smije biti viša od 10m ili 3 kata.
srdačno
Trpimir kaže
Postovani
Ako je propisana minimalna velicina parcele 600 m2, a velicina parcele je 570 m2, da li se moze graditi na njoj?
Hvala
Dizajnetc kaže
Odgovor je ne. Ne postoji tolerancija na propisane minimume.
Obično postoje načini izvedbe gdje se različite kvadrature zemljišta pojavljuju ovisno o načinu gradnje: samostojeći, poluugrađeni, ugrađeni objekt. Svakako je i to potrebno provjeriti.