Kupnja, gradnja, oglašavanje, prodaja..
Brojni investitori koji su se putem našeg portala informirali oko gradnje vlastite nekretnine ili nekretnine za prodaju, pročitali su jedan naš popularan članak o proceduri i cijeni ishođenja građevinske dozvole .
Također, brojni investitori, kupci i vlasnici nekretnina legitimno se raspituju o bruto i neto površini zgrade , o čemu pak nismo do sada detaljnije pisali.
Što je neto, što je bruto?!
Iako se odgovor naizgled čini jednostavnim postoji dosta detalja koje možda ni nešto iskusniji u poslu s nekretninama ne znaju. Detalja koji bi se na prvu mogli učiniti i paradoksalnim, a koje ćemo pokušati što bolje objasniti kroz tekst i jednostavne primjere.
Bruto površina zgrade
Građevinska bruto površina (GBP) zgrade je ukupna površina svih etaža zgrade, prema vanjskim mjerama. To je dakle površina svih podova zgrade zajedno s vanjskim zidovima i njihovim oblogama.
Zašto je bitna bruto površina (GBP)?
Građevinska bruto površina (GBP) jedan je od ključnih uvjeta prostornog plana koje je potrebno zadovoljiti prilikom planiranja i projektiranja buduće zgrade. GBP se redovito pojavljuje u građevinskim dozvolama.
GBP se računa prema relativno jednostavnom pravilniku o načinu izračuna građevinske bruto površine NN 93/17.
Što ne ulazi u građevinsku bruto površinu zgrade?
- otvoreni dijelovi zgrade (natkrivene i nenatkrivene terase, nadstrešnice, lođe, balkoni i dr.)
- vanjsko dizalo koje se dodaje na već postojeću zgradu
- toplinska izolacija koja se dodaje na već postojeću zgradu
- etaže, odnosno dijelovi etaže visine manje od 2,0 m
Koriste li se koeficijenti?
Samo za etaže koje su ukopane u najmanje 75% svog obujma i tada se bruto površina množi s koeficijentom:
- 0,25 za garaže,
- 0,5 za pomoćni prostor (npr. šupe i sl.)
Što je neto površina?
Neto korisna površina je zbroj svih podnih površina stana ili druge samostalne prostorije umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.
Neto površina dakle, osim što ne računa vanjske zidove zgrade ne računa ni unutarnje pregradne zidove.
Gdje se koristi neto površina?
Neto površina se najčešće koristi kod prodaje stanova i to je površina o kojoj govorimo kada govorimo o cijeni kvadrata stana.
Koriste li se koeficijenti kod izračuna neto površine?
Da. Kako svi dijelovi u stanu nemaju jednaku vrijednost i korisnost, niti ih se može napraviti za iste novce, prostorije i prostori će u obračunima imati svoje koeficijente.
Dok je npr. koeficijent unutarnjeg stambenog prostora 1, koeficijent jedne lođe je 0,75.
Drugim riječima 10m2 lođe jednak je 10m2 x 0,75, što daje u konačnici 7,5m2 korisnog prostora.
Koji akt propisuje način izračuna neto površine?
Neto površine koje se koriste za oglašavanje i prodaju računaju se prema normi i ta norma nema učinak zakona kao što je to u slučaju izračuna bruto površine. Drugim riječima radi se o preporukama koje nisu obvezujuće, no koje se svejedno naširoko primjenjuju kod oglašavanja, prezentacija, prodaje.
Korisno je napomenuti da postoji jedan podzakonski akt: Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, no isti se koristi isključivo u procjenama (vještačenja, hipoteke banke i sl.).
Kolika je standardna razlika između bruto i neto površine jedne zgrade?
Razlika između neto i bruto površine ovisi primarno o projektu, o kompaktnosti zgrade i o debljini zidova*
Ona se kreće najčešće u rasponima od 15 do 30%, što znači da bi neto u tom slučaju činio 70% do 85% bruta.
Ipak, obzirom na metode izračuna ovaj odnos treba uzeti s velikom rezervom jer se u bruto površine ne uračunavaju balkoni, lođe i slično, te stoga ti odnosi mogu ispasti prilično pomaknuti.
*Kako su po današnjim standardima gradnje, vanjski zidovi zbog toplinske izolacije puno deblji nego prije 10, 20 ili više godina, razlika između brutto i neto površine se u tom dijelu s vremenom značajno povećala.
Neto i bruto kroz tri etaže – primjer iz prakse
Kako bi zorno prikazali odnos bruto i neto površine, uzeli smo primjer jednog našeg projekta obiteljske kuće s tri etaže (prizemlje, 1. kat i potkrovlje).
Primjer će pokazati koliko je, zbog načina računanja površina, promjenjiv odnos između neto i bruto površine. U iznimnim situacijama može doći do naizgled paradoksa gdje bi neto mogao čak postati veći nego bruto.
Prizemlje
Prizemlje ove zgrade bi se mogao prikazati gotovo kao školski primjer neto i bruto površine. Ukupna bruto površina iznosi 101,97m2, dok je neto 72,18m.
Koeficijent je korišten samo kod neto površine garaže (0,75).
Ukupna neto površina u ovom slučaju čini 71% bruto površine.
1. kat
Na prvom katu stan dobiva dvije lođe i svaka od njih se računa u koeficijentu 0,75. S obzirom na to da se lođe kao balkoni i terase ne računaju u bruto površinu, ovdje smo dobili slučaj gdje je zbog metode izračuna vrlo mala razlika neto/bruto.
Neto je 85,12m2 dok je bruto 89,13m2.
Neto sada čini gotovo 96% bruto površine.
Potkrovlje
Ako ste ikada mislili da je bruto uvijek veći od neto, sada ćemo vas malo iznenaditi jer potkrovlja i kosine donose neka nova pravila.
Po našim trenutnim propisima bruto površina potkrovlja pod kosim krovom mjeri se tek od visine 2m. Tako da će na bruto površinu u potkrovlju utjecati nagib krova.
Kod neto površina sve što je pod kosim krovom na razini ispod 2m računa se u koeficijentu 0,75. što se vidi jasno iz primjera tlocrta. U potkrovlju imamo još jednu lođu koja doprinosi neto površini (0,75) , a ne računa se u bruto i kad se sve zbroji ispada da je neto kvadratura potkrovlja prebacila bruto površinu.
Neto je sada 73,08m2 i veći je od bruta koji je 64,11m2
Zanimljivo, zar ne?!
Većina Zapadne Europe je društvo u kojem vlada aritmetika: dva i dva su uvijek četiri. Balkan je teritorij na kojem uvijek vlada kvantna fizika: dva i dva su jednog dana četiri, drugog dana sedam, a trećeg pedeset i šest i tri četvrtine.
citat iz knjige: Cvjećarnica u kući cvijeća
Pretplatite se na newsletter i prvi čitajte najnovije objave.
Ako imate pitanja na navedenu ili drugu temu iz gradnje, slobodno postavite pitanje ili ostavite komentar na dnu ove stranice, a svakako se pretplatite i na newsletter kako bi prvi čitali najnovije objave.
[mc4wp_form id=”6235″]Pretplatom prihvaćate da vam se šalju newsletteri s ove adrese.
Pretplata se može otkazati u bilo kojem trenutku.
Elisa kaže
Hvala za to sto radite! Samo tako nastavite
Dizajnetc kaže
Hvala od srca!
Marko kaže
Svaka čast!
Princon kaže
Poštovani, kako se tretira prazni tavanski prostor /neuređen za stanovanje/ u pogledu brutto i netto površine? Hvala
Dizajnetc kaže
Poštovanje,
Ukoliko je tavan pod kosim krovom bruto površina mjeri se tek od visine 2m. Tako da što krov ima veći nagib to će bruto površina mjerena na visini 2m biti veća.
Za neto se pak računa površina ispod 2m visine u koeficijentu 0.75, dok je iznad 2m puni iznos površine ili koef. 1.
srdačno
Tomislav Balic kaže
Pozdrav, nedavno sam dobio tumačenje ureda za prostorno uređenje Zagreb da nenatkriveno, vanjsko parkirno mjesto na lift parking platformi ulazi u obračun tlocrtne površine?
Postoji li pravinik u kojem je to regulirano jer besmisleno mi je da oično parkirno mjesto ne ulazi u obračun a platforma da.
Hvala lijepa na pomoči,
Dizajnetc kaže
Poštovanje Tomislav,
Ne možemo vam reči gdje je točno to propisano i to bi zahtjevalo vremena za istraživanje. Ali da redovito se traži da uđe u tlocrtnu površinu i takva su i naša iskustva. Navedeno se tumači kao konstrukcija koje se ne može usporediti s običnim parkirnim mjestom.
srdačno
Bepo Bonačić kaže
Poštovani, zahvaljujem se na slikovitom objašnjenju. Mi na našoj zgradi imamo dva detalja koja mi nisu jasna po pravilniku, pa mi možda možete pomoći. Na uglu zgrade imamo tzv. balkon-lođe koji izlaze izvan fasade zgrade na L, sa jedne strane je naslonjena na fasadu zgrade, a sa druge strane se naslanja na produžetak zida. Svi balkoni-lođe su natkriveni osim zadnjeg. Kakav bi bio izračun KVP za ovaj primjer? Kao balkon ili lođa? Na zgradi imamo klasične lođe, a jedna mala kojoj se prilazi iz spremišta je čak omeđena i sa vanjske strane betonskim kockama. Da li se ostakljivanjem iznutra (koje se ne vidi iz vani) mijenja korisna površina prostora i treba li takav dobiveni prostor (rušenjem pregradnog zida između spreme i lođe) legalizirati?
Dizajnetc kaže
Poštovanje gospodine Bepo,
vrlo relevantno pitanje, s kojim i smaa struka ponekad ima problema. Pokušat ćemo objasniti u kratkim crtama.
Prvo definicije:
. balkon je vanjski prostor zgrade koji je istaknut izvan ravnine pročelja zgrade najčešće izveden kao konzolno ugrađena ploča,
. lođa je vanjski prostor zgrade koji je otvoren jednom stranom,
Drugim riječima trebalo bi gledati da je lođa otvoreni dio koji ne izlazi izvan ravnine pročelja zgrade, dok je balkon dio koji “visi” izvan zgrade kao neka konzola.
Imamo situacije gdje nešto može biti lođa/balkon. Lođa je do granice pročelja zgrade i pretvara se u balkon izvan linije pročelja zgrade. Tako se i matematički izračunavaju koeficijenti.
Kada je situacija na rubu zgrade u L kao što navodite, tada sve ovisi što je ispod. Ako je taj L konzola tada je balkon, ako je ispod L-a ispunjen prostor tada je lođa.
Lođa koja se zatvori ostakljenjem ili na bilo koji način postaje unutarnji prostor i za takav zahvat potrebno je ići na građevinsku dozvolu za rekonstrukciju.
Nadamo se da smo pomogli iako bi ovo nekad najbolje prikazati kroz crtež. Možda nekad napišemo članak na temu, kada uhvatimo vremena.
srdačno
Robi Gregov kaže
Poštovani,
U članku kažete:
“Neto površine (…) računaju se prema normi i ta norma nema učinak zakona (…), radi se o preporukama koje nisu obvezujuće, no koje se svejedno naširoko primjenjuju (…).”.
Možete li pojasniti o kojoj je normi riječ?
Na stranicama Hrvatskog zavoda za norme ne nalazim normu HRN U.C2.100 niti među aktivnima, niti čak među povučenima. Znate li možda koji je njen status? …Ili se radi samo o “Tako se to nekada računalo”?
Norma HRN ISO 9836:2017 (kao ni verzije iz 2011. i 2002.) ne spominje koeficijente za izračun vrijednosti neto površina.
Da li sam ispravno razumio da se baš tu normu koristi za mjerenje (odnosno određivanje što se mjeri, a što ne), a onda se za izračun vrijednosti koriste koeficijenti iz Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (105/2015)?
Puno hvala i Srdačan pozdrav!